È arrivato il via libera dell’Aula della Camera al dl Salva Casa con 155 voti a favore, 79 contrari e 9 astenuti. Il provvedimento passa ora al Senato per l’approvazione definitiva con diverse novità rispetto al testo originale partorito dal governo. Ha esultato social il vicepremier e ministro Matteo Salvini che ha parlato di “Vittoria della Lega” per un provvedimento che rappresenta “una rivoluzione liberale che semplifica la vita a milioni di cittadini italiani ostaggi della burocrazia. Dalle parole ai fatti”. Poco prima a Montecitorio, il leader del Carroccio aveva parlato di una “prima risposta concreta alla tassa sulla casa del progetto Von der Leyen”. Ma come si è trasformato ora il decreto?
Una delle principali novità riguarda l’abitabilità degli immobili: se fino ad ora il limite minimo della superficie era di 28 metri quadrati ora si scende a 20, stesso discorso per le altezze del soffitto che passano a 2,40 metri dagli attuali 2,70. Il progettista potrà asseverare queste conformità, ma solo se abbinate a interventi di recupero propedeutiche al miglioramento igienico-sanitario dell’immobile. Altrimenti rimangono le precedenti condizioni di 2.70 metri come altezza minima e 28 metri quadri di superficie per una persona e 38 per due persone.
Novità anche per i cambi di destinazione d’uso, consentendo i mutamenti con SCIA anche con opere. In particolare le norme prevedono che sono considerati cambi d’uso senza opere quelli con attività di edilizia libera mentre i cambi di destinazione d’uso sono consentiti sia senza opere che con opere; i piani urbanistici potranno consentire i cambi di destinazione d’uso di primi piani e seminterrati, allorquando ciò sia consentito dalla legislazione regionale. Per il mutamento senza opere sarà richiesta la Scia, mentre per quello con opere sarà necessario essere in possesso del titolo per l’esecuzione
Per limitare il consumo di suolo ma incentivare al contempo l’offerta abitativa, il Salva Casa prevede anche interventi di recupero dei sottotetti “nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale”, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.
Dal punto di vista più strettamente tecnico, viene inoltre superato il principio della doppia conformità anche per le difformità essenziali. Le variazioni, in ogni caso, dovranno essere contemporanee al titolo abilitativo e conformi alla normativa edilizia all’epoca dell’intervento e a quella urbanistica del momento di presentazione della domanda di sanatoria. Per le variazioni antecedenti al 1977 si consente la regolarizzazione di varianti in corso d’opera in parziale difformità dal titolo abilitativo anche non rientranti nelle tolleranze del DL Salva Casa. La datazione dei lavori potrà essere dimostrata con documenti catastali, fotografie o altri atti, e in mancanza sarà un professionista tecnico – con responsabilità propria – a provvedere all’attestazione del momento di realizzazione dei lavori (con responsabilità propria). E l’abuso edilizio si regolarizzerà con la presentazione di una SCIA in sanatoria e il pagamento di una sanzione.
In aggiunta la regola sulle tolleranze costruttive arriva fino 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie inferiore ai 60 metri quadrati. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti del 6% delle misure previste nel titolo abilitativo. La tolleranza si aggiunge a quelle, già contenute nella precedente formulazione dell’emendamento, del 2% per le unite immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati, del 3% tra i 300 e i 500 metri quadrati, del 4% tra i 100 e i 300 metri quadrati e del 5% fino ai 100 metri quadrati.
Per determinare lo stato legittimo, poi, il decreto prevede che si faccia riferimento all’ultimo titolo abilitativo rilasciato, fermo restando che spetta all’amministrazione competente verificare la legittimità dei titoli pregressi. E che le difformità sulle parti comuni non influenzano lo stato legittimo delle singole unità immobiliari e viceversa.
Per quel che riguarda le VePA, una modifica apportata in sede parlamentare restringe leggermente il campo, specificando che potranno essere realizzate sui porticati eccetto quelli “gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche”, caso nel quale servirà il permesso di costruire. Mentre entrano nell’ambito dell’edilizia anche le pergole bioclimatiche, che si sommano quindi alle VePA anche sui porticati. Devono però essere addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari, “anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera”. In ogni caso, l’installazione non potrà “determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici”.
Infine, tra le novità del provvedimento rientra il cosiddetto ‘Sblocca incompiute’ proposto da Forza Italia, sulla base del quale i Comuni potranno utilizzare le somme derivanti dalla regolarizzazione delle difformità urbanistiche e dall’alienazione di immobili interessati da abusi anche per completare o demolire le opere pubbliche incompiute. Con il termine per la demolizione degli abusi edilizi che potrà passare da 90 a 240 giorni “nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell’immobile all’epoca di adozione dell’ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine”.
“L’approvazione del dl Casa da parte della Camera è un passo fondamentale per rispondere alle istanze dei cittadini, che consentirà di regolarizzare le lievi difformità e favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, anche sul piano della rigenerazione urbana. Il provvedimento introduce importanti misure di semplificazione normativa, come le norme sull’ampliamento delle tolleranze costruttive, sul cambio di destinazione d’uso e sul superamento della doppia conformità, grazie alle quali sarà possibile rilanciare il mercato immobiliare. Con il decreto abbiamo voluto affrontare anche il tema delle opere incompiute disseminate in tutto il Paese: il via libera alla norma ‘Sblocca incompiute’, che ho personalmente voluto promuovere, è un traguardo storico che apre una nuova fase per i nostri territori” ha commentato in una nota il deputato di Forza Italia e Sottosegretario di Stato al Mit, Tullio Ferrante. “Grazie alla norma ‘Sblocca incompiute’, i Comuni avranno nuove risorse a disposizione per recuperare il patrimonio edilizio esistente e far rinascere intere aree abbandonate al degrado. Questa misura targata Forza Italia – aggiunge – è uno dei pilastri del provvedimento perché consentirà di destinare quota parte delle entrate derivanti dalla regolarizzazione delle difformità urbanistiche e dall’alienazione di immobili interessati da abusi anche al completamento o alla demolizione delle opere incompiute: una vera e propria svolta che consentirà di ridisegnare il volto dei territori. Il nostro obiettivo è far sì che non ci siano più opere incompiute che deturpano le città, disincentivando il nuovo consumo di suolo e ricucendo così vere e proprie ferite del tessuto urbano. Forza Italia – conclude Ferrante – continuerà a lavorare concretamente per chiudere una volta per tutte la triste stagione delle opere incompiute”.